Thị trường bất động sản Hà Nội: Phát triển nhà ở phổ cập cách nào?
Một thời gian, việc Nhà nước triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội đã đạt được những kết quả nhất định, song đó chưa phải là mấu chốt khiến thị trường bất động sản Thủ đô sôi động trở lại, cân đối được cung - cầu.
Theo các chuyên gia, chính sách quan trọng nhất để phát triển thị trường nhà ở Hà Nội hiện nay là hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển mạnh loại nhà ở phổ cập, loại hình nhà ở thương mại phù hợp với sức mua của tầng lớp thu nhập trung bình trong xã hội.
Theo kinh nghiệm quốc tế, loại hình nhà ở được gọi là phổ cập là khi hộ gia đình không phải chi quá 30% tổng thu nhập hàng tháng để thuê ở, hoặc giá mua không quá giá tiền thuê nhà trong vòng 10 năm.
Lấy ví dụ, 5 năm trước, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội là 50 triệu đồng và đó cũng là thu nhập đầu người/năm của tầng lớp thu nhập trung bình Hà Nội.
Nếu 1 hộ gia đình 4 người có tổng thu nhập 200 triệu đồng/năm, tức khoảng 16 – 17 triệu đồng/tháng thì sẽ có khả năng chi khoảng 5 triệu đồng/tháng vào chi phí thuê nhà và điện, nước cho căn hộ khoảng 45 – 50m2.
Căn hộ nào đáp ứng được các yêu cầu đó thì gọi là căn hộ phổ cập trong điều kiện tại Hà Nội. Giá bán một căn hộ như vậy khoảng 600 triệu đồng/căn.
Thực tế, hiện nay tầng lớp thu nhập trung bình có nhu cầu nhà ở Hà Nội là rất lớn nhưng sức mua chưa mạnh do một thời gian dài cả nhà đầu tư và chính quyền đều không quan tâm đến phân khúc này.
Sau đó, với sự định hướng của chính sách, thị trường và cả chính quyền chuyển hướng sang nhà ở xã hội nhưng chỉ quan tâm đến nhà cho người thu nhập thấp với những ưu đãi nhất thời.
Điểm trên thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2017 cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tầm 1 tỷ đồng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay và đã được chủ đầu tư mở bán khá lâu, số lượng còn lại không nhiều.
Giá bán tại các dự án này dao động quanh mức 16 - 18 triệu đồng/m2. Cụ thể như các dự án: ICID Complex Hà Đông, Start Up Tower Đại Mỗ, Tứ Hiệp Plaza, Xuân Phương Residence, Gemek Premium Hoài Đức, Tòa T2 - Thăng Long Victory An Khánh, The Golden An Khánh…
Ngoài ra, còn một số “ông lớn” khác công bố chiến lược sẽ ra mắt nguồn cung lớn căn hộ chung cư vừa túi tiền nhưng hiện vẫn chưa ra mắt thị trường.
TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, nếu như chính sách nhà ở của Hà Nội tạo điều kiện phát triển nhà ở phổ cập tại các khu đô thị mới và cải tạo các chung cư cũ nội đô thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có sức sống mới, tăng trưởng mạnh mẽ.
Manh nha của thị trường này chính là chung cư mini, tiếc rằng còn trống những chính sách hướng dẫn và cơ chế vay ưu đãi để phát triển bền vững hơn.
Các chuyên gia cũng nhận định, để phát triển được thị trường nhà ở phổ cập, chính quyền cần khuyến khích các hộ có nhu cầu nhà ở thành lập hợp tác xã nhà ở để tự tổ chức xây dựng nhà ở chung cư nhiều tầng cho mình hoặc cải tạo lại chung cư cũ đang ở và tự quản chung cư đó.
Công cụ để tạo điều kiện phát triển nhà ở phổ cập là giá đất phải chăng; kết nối hạ tầng khu vực; lãi suất tín dụng không quá 10% (Nhà nước trợ giúp lãi suất nếu vượt quá 10%). Đối với các dự án nhà ở đang bị tạm dừng thì được phép thương lượng với bên góp vốn mua để tự chịu trách nhiệm chuyển đổi một phần hay toàn bộ sang dự án nhà ở phổ cập mà không phải xin phép.
Cũng theo đề xuất, nhà ở phổ cập được xây dựng tại các khu đô thị mới đa chức năng sử dụng đất đai hỗn hợp, được tổ chức thành đường phố dạng bàn cờ với tầng 1 dành cho kinh doanh dịch vụ. Kiểu nhà ở phổ cập chỉ nên xây 4 - 5 tầng cộng thêm tầng hầm để giảm giá thành và chi phí quản lý, và tuỳ vị trí có “chen” cao ốc, văn phòng, chung cư cao cấp.
Theo đó, mật độ xây dựng được tăng cao hơn mức bình thường để tạo ra khu vực “đô thị nén”. Trường học các cấp, phòng khám, bệnh viện và công viên khu vực đều do chính quyền đầu tư hoặc thực hiện xã hội hoá.
Một khoản tiền tương đương gói hỗ trợ nhà thu nhập thấp 30 nghìn tỷ đồng chuyển sang cho vay phát triển nhà ở phổ cập, ưu tiên cho 5 thành phố lớn, kể cả cho chính quyền vay để thực hiện dự trữ đất và xây dựng công trình hạ tầng xã hội tại các khu vực phát triển nhà ở phổ cập cũng được các chuyên gia nêu ý kiến. Chính sự tăng trưởng trở lại của thị trường các đô thị lớn sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng chung cả nước.
Đối với người thu nhập thấp, chính quyền cũng áp dụng chính sách xã hội về nhà ở với vốn vay ưu đãi dài hạn để mua nhà ở phổ cập tại nơi nào phù hợp với nhu cầu sinh sống. Trường hợp tái định cư nên đền bù nhà ở bằng tiền dưới dạng chứng phiếu để họ tự tìm mua nhà phổ cập. Chính quyền cũng có thể mua nhà phổ cập làm nhà công vụ.
Thực tế, nhà ở phổ cập cho thuê cũng rất cần thiết cho những người chưa đủ tiền mua nhà cũng như những người mới chuyển đến đô thị để lập nghiệp. Thế nhưng các nhà kinh doanh bất động sản chưa quan tâm đến loại nhà này vì chậm quay vòng vốn.
Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch địa ốc Thịnh Vượng TVR thừa nhận: "Lợi nhuận hấp dẫn từ phân khúc căn hộ cao cấp đã khiến các doanh nghiệp bất động sản bỏ quên phân khúc cốt lõi của thị trường nhà giá rẻ. Bởi lẽ phân khúc nhà giá rẻ vừa tốn nhiều thời gian hoàn thành thủ tục bán nhà vừa mang lại lợi nhuận thấp".
Đánh giá về triển vọng phân khúc nhà giá rẻ thời gian tới, ông Quỳnh cũng cho biết thêm do nguồn cung khan hiếm nên các dự án nhà ở giá rẻ càng trở nên đắt giá, đặc biệt là những dự án chất lượng tốt, có vị trí thuận tiện, giá phù hợp.
Đã đến lúc cần hình thành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản bởi đây là cơ hội phát triển loại nhà ở cho thuê phổ cập.
Mô hình này đã được nhiều nước châu Á áp dụng và đạt mức độ thành công khác nhau với hình thức phát hành cổ phiếu thu gom các nguồn vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ trong xã hội rồi dành từ 90% vốn trở lên đầu tư vào thị trường bất động sản và trả cổ tức hàng tháng.
Theo mô hình này, Nhà nước ủng hộ quỹ để đa dạng hoá nguồn vốn rót vào thị trường bằng cách không thu thuế thu nhập./.
Tin liên quan
-
Bất động sản
Hà Nội: Bài học từ đề xuất phá bỏ ba tòa nhà tái định cư
17:38' - 26/10/2017
Hà Nội đang tồn tại tình trạng xây dựng nhà tái định cư tốn cả trăm tỷ đồng nhưng nhà xây xong đã lâu không có người đến ở.
-
Bất động sản
Giải quyết các vấn đề liên quan mô hình bất động sản mới như nào?
15:32' - 25/10/2017
Vài năm trở lại đây, nhiều mô hình bất động sản mới đã xuất hiện tại Việt Nam như officetel, condotel, hometel và được nhiều chuyên giá ví von là bất động sản “lai”.
-
Bất động sản
Người dân sẽ được hưởng chất lượng và dịch vụ nhà tái định cư theo cơ chế nhà ở thương mại
09:14' - 10/10/2017
Hà Nội trong những năm gần đây thực hiện giải phóng mặt bằng ở mức độ cao, đi kèm là chính sách xây dựng nhà tái định cho các hộ có diện tích đất thu hồi.
-
Bất động sản
Nhiều rủi ro khi đầu tư loại hình bất động sản mới
19:42' - 08/10/2017
Bên cạnh lợi ích và lợi nhuận từ bất động sản “lai”, các nhà đầu tư cũng đối mặt với những rủi ro bởi lẽ khung pháp lý cho loại hình bất động sản mới này vẫn chưa ổn định, còn nhiều “lỗ hổng”.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Bắc Giang: Giá đất nhiều khu vực sẽ được điều chỉnh tăng mạnh
09:21'
Tại Quyết định số 72/2021/QĐ-UBND ngày 21/12/2021, UBND tỉnh Bắc Giang đã ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024.
-
Bất động sản
Có 105 thành phố, thị xã bị ảnh hưởng bởi quy định cấm phân lô, bán nền
16:12' - 17/04/2024
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành sẽ tác động nhất định đến thị trường.
-
Bất động sản
Bộ Xây dựng yêu cầu Hà Nội kiểm tra, rà soát việc chung cư tăng giá bất thường
15:05' - 17/04/2024
Thời gian gần đây, chung cư tại Hà Nội tăng giá chóng mặt khiến phân khúc nhà ở trong ngõ cũng leo thang theo. Tại một số khu vực, khu chung cư, nhà ở tăng giá nhanh và cao ở mức bất thường.
-
Bất động sản
Căn cứ để giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024
09:16' - 17/04/2024
Điều 116 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
-
Bất động sản
Có nên đầu tư Vinhomes Ocean Park 2 thời điểm hiện tại?
15:22' - 16/04/2024
Thị trường bất động sản, phía bờ Đông của Thủ đô đã trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn khi các sản phẩm tại đây đáp ứng được mọi yêu cầu của khách hàng và nắm giữ tiềm năng phát triển về dài hạn.
-
Bất động sản
Sàng lọc nhà đầu tư khi đấu giá đất
11:48' - 16/04/2024
Sự kiện đấu giá đất tại khu Thủ Thiêm dự kiến diễn ra vào tháng 7/2024 đang thu hút dự quan tâm của các nhà đầu tư và xã hội. Các chuyên gia cho rằng, cần có quy định và cơ chế sàng lọc nhà đầu tư.
-
Bất động sản
Đà Nẵng điều chỉnh Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025
10:37' - 16/04/2024
UBND thành phố Đà Nẵng vừa có Quyết định phê duyệt điều chỉnh Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021-2025.
-
Bất động sản
Thị trường bất động sản khởi sắc, nhiều chủ thể sẵn sàng tái nhập cuộc
18:53' - 15/04/2024
Thị trường nhà ở quý I/2024 có nhiều chuyển biến tích cực, hàng loạt dự án quy mô hàng trăm đến vài chục nghìn héc-ta, thậm chí hàng tỷ USD "dồn dập" được công bố, đề xuất đầu tư.
-
Bất động sản
Công khai danh sách các dự án có vi phạm pháp luật đất đai
16:20' - 15/04/2024
Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận phát hiện 6 dự án đầu tư vi phạm pháp luật đất đai; trong đó có 4 dự án du lịch và 2 dự án xăng dầu.