Quản lý đất công tại Thành phố Hồ Chí Minh - Bài 3: Kiên quyết thu hồi

Nan giải thu hồi đất công sử dụng mục đích

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước đang được cho thuê, sử dụng sai mục đích tràn lan nhưng việc thu hồi lại không hề dễ dàng.

Tổng Công ty Văn hoá Sài Gòn Trách nhiệm hữu hạn một thành viên quản lý mặt bằng số 129, 129A Nguyễn Huệ, quận 1 và đã cho thuê lại đất và tài sản dẫn tới phát sinh tranh chấp, đến nay không thể thu hồi.
Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Bò sữa thành phố (thuộc Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn Trách nhiệm hữu hạn một thành viên) đã cho 15 hộ mượn đất trồng cỏ, sau đó 15 hộ dân này sang nhượng cho 103 hộ.

Để rồi chính công ty đang giải quyết tranh chấp với hộ dân ngay trên phần đất được thành phố giao quản lý với diện tích hơn 212.000m2.
Trước đó, tại quận 9, do quản lý yếu kém nên 10.000m2 đất công đã được cho thuê lại, lấn chiếm và xây dựng trái phép tại Phân viện miền Nam của Học viện Thanh thiếu niên Việt Nam.

Nguồn gốc đất là từ năm 1980, UBND Thành phố Hồ Chí Minh tạm giao gần 20ha cho Trường Đoàn Trung ương II làm Trường Đào tạo, bồi dưỡng cán bộ Thanh thiếu niên II (sau đổi tên thành Phân viện miền Nam).

Sau đó khu đất này được cho thuê để sản xuất gạch ngói. Đến khi hết thời hạn thuê, các đơn vị thuê không chịu giao trả mặt bằng, mà lại chuyển nhượng qua nhiều người trong nhiều năm liền nên sự vụ được giải quyết bằng việc khởi kiện ra toà án.
Gần đây nhất, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi gần 5.000m2 tại “khu đất vàng” số 8-12 Lê Duẩn, quận 1 vì đã bán đất thuộc sở hữu nhà nước không thông quá đấu giá, làm giảm ngân sách.

Tuy nhiên, việc thu hồi chắc chắc sẽ không hề dễ dàng vì chủ đầu tư đã bỏ ra hơn 700 tỷ đồng đóng tiền sử dụng đất. Việc thu hồi vẫn phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư.
Còn tại huyện Củ Chi, do yếu kém trong quản lý nên có tới hơn 5.000ha đất công đã được cho thuê; trong đó có 27 tổ chức vi phạm pháp luật đất đai với hơn 736ha.

Ngoài ra có khoảng 1.000 trường hợp người dân lấn chiếm, sử dụng đất công từ nhiều năm nay, có 238 địa chỉ nhà đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa kê khai.
Trên đây chỉ là số ít trong rất nhiều vụ cho thuê, chuyển nhượng đất công không đúng mục đích, sai quy định gây khó khăn cho việc thu hồi.

Theo Ban chỉ đạo 09 thuộc Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh, tính đến tháng 9/2017, số địa chỉ nhà, đất đã thực hiện báo cáo kê khai và đề xuất phương án xử lý là 12.834 địa chỉ với diện tích đất hơn 244 triệu m2.

Hiện nay Ban Chỉ đạo 09 tiếp tục quản lý sử dụng 7.912 địa chỉ nhà đất và phải thu hồi 307 địa chỉ nhà đất do sử dụng sai mục đích với hơn 1 triệu m2. Tuy nhiên đến nay cũng chỉ mới thu hồi được 57 địa chỉ và mới chỉ bán đấu giá được 11 địa chỉ với số tiền hơn 1.500 tỷ đồng.
Đối với việc bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, trên địa bàn thành phố có 1.760 địa chỉ nhà đất, các quận huyện đã bán nhà và chuyển nhượng được 401 địa chỉ, thu về hơn 2.500 tỷ đồng.

Trong khi đó, đối với nhà và đất do tổng công ty, công ty nhà nước thuộc thành phố quản lý, đã bán và chuyển nhượng được 204 địa chỉ, thu về hơn 6.600 tỷ đồng.
Đại diện Ban chỉ đạo 09 cho rằng, khối lượng nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố rất lớn, được hình thành qua nhiều giai đoạn, nhiều nguồn quản lý khác nhau, trong khi công tác quản lý bị buông lỏng trong thời gian dài, hồ sơ nhà đất lưu giữ không đầy đủ.

Một số cơ quan đơn vị vì lợi ích cục bộ nên chưa xử lý dứt điểm tình trạng cho thuê, bỏ trống, sử dụng lãng phí nhà đất.
Trong khi đó, báo cáo số 213/BC-TTTP-P8 ngày 24/4/2018 của Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, từ năm 2016 – 2017 số nhà đất sai phạm trong quản lý, sử dụng đất công, nhà công là 103 mặt bằng.

Trên cơ sở đó, Thanh tra thành phố kiến nghị thu hồi cho ngân sách hơn 7.800 tỷ đồng, đến nay đã thực hiện thu hồi gần 7.000 tỷ đồng, kiến nghị thu hồi gần 2.500m2 nhà, đất và 3 mặt bằng nhà đất.

Đấu giá công khai

Vừa qua Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc rà soát việc sử dụng đất của 60 trường hợp doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp nhà nước cổ phần được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; trong đó có một số doanh nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo nhận định của Bộ Tài chính, nhiều doanh nghiệp nhà nước đang được cho thuê đất ở những vị trí có giá trị thương mại ở trung tâm thành phố nhưng lại không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá, và không thực hiện đấu giá khi cổ phần hoá.

Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp tư vấn nhưng không đầy đủ và chưa sát với giá thị trường. UBND thành phố phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất nhưng chưa xin ý kiến Thường trực UBND và không báo cáo HĐND trong kỳ họp gần nhất.
Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có thể kể đến những “khu đất vàng” thuộc diện kể trên như 504 Nguyễn Tất Thành (quận 4), địa chỉ 38 Kim Biên và 88 Gò Công (quận 5), số 205 Lạc Long Quân (quận 11), 128 Hồng Hà (Phú Nhuận), 35/12 Bế Văn Đàn (quận 7), 334 Tô Hiến Thành (quận 10), số 8 Hoàng Minh Giám, số 119 Phổ Quang (Phú Nhuận) và địa chỉ 15 Thi Sách (quận 1).
Nói về quản lý đất công, ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố cho hay, vừa qua HĐND thành phố đã tổ chức các đợt đi giám sát quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất; trong đó chú trọng nhà, đất do nhà nước trực tiếp quản lý.

Hiện nay, khái niệm đất công còn chung chung, với một số nội hàm mà theo thời gian có tên gọi khác nhau. Mới đây Chính phủ ban hành Nghị định 167/2017/NĐ - CP ngày 31/12/2017 quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công thay thế Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 của Thủ tướng Chính phủ để làm rõ nội hàm và sắp xếp lại vấn đề này.

Trong tình hình đó, hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đang tập hợp số liệu từ các quận, huyện gửi về để báo cáo và tham mưu UBND thành phố chính sách quản lý đất công.
Còn theo bà Nguyễn Thị Thu Hoa, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố, thực hiện Nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù, thành phố sẽ phải có các giải pháp huy động tối đa các nguồn lực; trong đó có nguồn lực đất đai.

Muốn vậy thành phố sẽ phải chủ động thu hồi đất theo kế hoạch, quy hoạch, rà soát phân bổ lại quỹ đất đã bồi thường giải phóng mặt bằng, quỹ đất chưa thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, quỹ nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, từ đó có phương án triển khai các dự án hợp tác công tư PPP.

Cùng với đó rà soát các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đôn đốc, thu hồi các khoản nợ phát sinh liên quan.
Một trong những giải pháp quản lý nhà, đất công hiệu quả là tổ chức đấu giá để huy động nguồn lực xã hội, tăng thu ngân sách cũng như triển khai các dự án.

Bàn về cơ chế này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng bỏ hoang đất đã giao và cho thuê.
Theo ông Lê Hoàng Châu, từ năm 2011 đến tháng 3/2017 (là thời điểm tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Công văn số 342/TTg-V.I ngày 7/3/2017 của Thủ tướng Chính phủ), Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức đấu giá thành công 215 cuộc, với giá khởi điểm là 3.211,8 tỷ đồng, giá trúng đấu giá là 4.467,9 tỷ đồng, chênh lệch tăng thêm 1.256 tỷ đồng, tăng 1,39 lần so với giá khởi điểm.

Vì vậy thực hiện đấu giá tài sản; trong đó có quyền sử dụng đất một cách rộng rãi, công khai, để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực là phương thức đúng đắn và hiệu quả, giúp xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, đảm bảo bán tài sản quyền sử dụng đất theo giá thị trường, đạt hiệu quả cao, tăng nguồn thu cho ngân sách.

“Vấn đề đặt ra là làm thế nào để cuộc đấu giá đảm bảo tính độc lập, trung thực, công khai, tránh tình trạng “quân xanh, quân đỏ", hoặc "thông đồng, móc nối”.

Muốn vậy cần phải hoàn thiện cơ chế xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất một cách hợp lý vừa thu hút được các nhà đầu tư tham gia nhưng lại không được quá thấp gây thất thoát tài sản nhà nước.

Đồng thời phải xây dựng cơ chế kiểm soát, giám sát chặt chẽ theo hướng giao trách nhiệm cho Bộ Tư pháp và UBND cấp tỉnh”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.